На практике в случае развода возможны два основных варианта раздела между бывшими супругами находящейся в ипотеке квартиры и суммы оставшейся задолженности перед банком. В чем заключаются особенности каждого из этих способов, давайте  разбираться.

По общему правилу, приобретенная в браке квартира является совместно нажитым имуществом и в случае развода должна быть разделена между супругами в равных долях. Если стороны заранее не договорились о разделе имущества и в процессе разрыва отношений между ними возник конфликт, им придется решать данный вопрос в судебном порядке. Аналогичным образом будет решаться и вопрос по остатку долга перед банком.

Раздел квартиры и долга через суд

Помимо супругов в судебном разбирательстве в качестве третьей стороны, как правило, участвует банк, который является залогодержателем квартиры. Любые операции с такой недвижимостью осуществляются только с ведома кредитной организации.

Супруги в ходе разбирательства могут поднять вопрос о стоимости жилья. Суд будет устанавливать цену на момент рассмотрения спора на основании рыночных данных и отчетов привлекаемых к делу независимых оценщиков.

Нередко для покупки квартиры супруги используют подаренные или накопленные до заключения брака деньги, а также средства, которые достались им по наследству. Наличие доказательств, которые подтвердят источники поступления денег, может убедить суд отделить эти средства от совместно нажитого имущества и не включать их в раздел. Также судьи могут снизить размер доли супруга, не работавшего во время брака без уважительных причин и не участвовавшего в погашении долга перед банком. Увеличить долю могут супругу, с которым после развода будут проживать дети. Сумму задолженности перед банком могут разделить в аналогичной пропорции.

В рамках перераспределения долей и суммы долга суд может указать банку заключить отдельный кредитный договор с каждым из супругов. Как правило банки заранее анализируют платежеспособность каждого супруга и их кредитные истории. Если возникнут сомнения в способности кого-либо из супругов погасить задолженность порознь, финансовая организация может ужесточить требования по кредиту.

Если же вопроса об изменении долговых обязательств перед банком не возникло, то может не потребоваться и его согласие на раздел квартиры, даже если ее купили за счет средств маткапитала. В данном случае права банка как залогодержателя не нарушаются. Недвижимость не выбывает из залога. Банк может реализовывать имеющиеся у него залоговое право.

Отметим, что супруги не смогут продать купленную за счет маткапитала квартиру до полного погашения кредита. При этом судьи установят, какая часть квартиры была оплачена суммой маткапитала и разделят ее поровну между детьми и родителями. Оставшуюся часть арбитры перераспределят между супругами. Когда кредит будет полностьюпогашен, банк снимет залоговые обязательства.

Обратите внимание, инициировавший иск супруг должен уплатить госпошлину. Ее сумма зависит от цены жилья и может составлять до 60 тыс. руб. При этом истец вправе потребовать через суд компенсации вторым супругом половины уплаченной им суммы госпошлины.

Раздел квартиры и долга в добровольном порядке

Если супруги заранее договорились и разделе имущества и между ними отсутствуют разногласия, раздел квартиры возможен через соглашение об определении долей. Его нужно составить в письменной форме и заверить у нотариуса. По общему правилу в соглашении прописывают размер доли супругов в праве собственности на квартиру, порядок регистрации изменения размера долей и лицо, которое оплачивает траты, связанные с заключением соглашения и его регистрацией.

Обратите внимание, порядок раздела квартиры и остатка долга нужно согласовать с банком. Если его не устроят действия супругов, вопрос придется решать в судебном порядке.

Для получения разрешения в кредитную организацию нужно представить документы, подтверждающие возможность каждого из супругов погасить свою часть долга. Обычно банки запрашивают:

справку с места работы и заверенную работодателем копию трудовой книжки;

справку о доходах физлица и суммах уплаченного НДФЛ;

выписку со счета и другие документы, которые свидетельствуют о наличии источников постоянного дохода.

Как разделить квартиру и долга по соглашению

На практике встречается несколько способов раздела ипотечной недвижимости и суммы долга перед банком в рамках развода. Приведем некоторые из них.

Продать квартиру и вернуть долг банку. По договоренности с банком ипотечную квартиру можно продать и на вырученные средства закрыть кредит, а оставшиеся деньги разделить пропорционально долям.

Гасить ипотеку на прежних условиях. В данном случае супруги договариваются, в каком порядке они продолжат закрывать ипотечный долг, избегая при этом раздела квартиры. Важно учитывать, что если один из супругов откажется гасить долг, то данное бремя полностью ляжет на плечи второго. При этом право на свою долю будет сохраняться за каждым из супругов.

Выделение доли в квартире и в кредите. Этот способ предполагает определение супругами размера доли в квартире, а также суммы уплаты долга путем заключения отдельного кредитного договора с банком каждым из них. При этом квартира должна оставаться в собственности у супругов до момента полного погашения обоих кредитов. Затем ее можно продать и разделить полученную сумму. Этот вариант таит в себе риск. Если один из супругов не сможет оплачивать свой кредит, банк вправе выставить его долю на торги. В первую очередь право выкупа предоставят второму супругу. Если выкуп окажется ему не под силу, доля может уйти к постороннему лицу.

Погашение ипотеки и продажа квартиры. Когда на руках у супругов есть необходимая сумма, они могут досрочно закрыть ипотеку, избавиться тем самым от залогового обременения, продать квартиру и разделить вырученные деньги. Обычно данный способ применяют на поздних стадиях уплаты кредита, когда остаток по нему небольшой.

Переоформление жилья и долга на одно лицо. При таком способе один из супругов отказывается от своей доли в квартире и от уплаты ипотеки. Кредит переоформляется на второго супруга. При этом отказавшийся супруг вправе требовать через суд компенсацию в виде половины суммы уже уплаченной банку в период нахождения в браке.

Данная информация носит исключительно информационный (ознакомительный) характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.

По материалам mail.ru