Наличие зарегистрированных в квартире детей при ее покупке в некоторых случаях создает дополнительные барьеры для мошенников. С какими нюансами сталкивается покупатель и как он может минимизировать свои риски.

Механизм приобретения на вторичном рынке квартиры, в которой зарегистрированы несовершеннолетние лица, имеет ряд особенностей. Многое зависит от того, какие права есть на жилье у этих детей. На практике встречаются две ситуации, которые влияют как на сложность сделки, так и на риск столкнуться с мошеннической схемой.

Нюансы покупки квартиры, в которой живут дети

В каком порядке будет проходить сделка купли-продажи квартиры во многом зависит от того, являются ли проживающие в ней дети собственниками (владельцами долей) или просто зарегистрированы в ней.

В первом случае для проведения сделки обязательно нужно будет получить предварительное разрешение органов опеки и попечительства. Они проконтролируют, чтобы имущественное или жилищное положение детей не ухудшилось после реализации квартиры. Из-за этого может потребоваться покупка иной жилплощади, которая будет равноценна или превосходить по характеристикам продаваемую. Также потребуется перечисление вырученных продавцом средств на специальный банковский счет ребенка, доступ к которому возможен только с разрешения органов опеки.

Если дети являются собственниками, процесс сделки проходит сложнее и требует больше времени на подготовку документов. Но данный фактор является дополнительной защитой для покупателя. Тщательное изучение документов и обстоятельств сделки органами опеки может вскрыть потенциальные риски. Вместе с тем риск, что продавец заявит о мошенничестве и будет оспаривать сделку по «схеме Долиной» все же сохраняется.

В случае, когда дети только зарегистрированы в квартире и не являются ее владельцами, для проведения сделки достаточно будет снять их с регистрационного учета и зарегистрировать по новому адресу. Важно учитывать, что закон исключает возможность выписки несовершеннолетних лиц «в никуда» — без гарантированного обеспечения другим жильем. Детей младше 14 лет регистрируют для проживания совместно с их родителями или опекунами. Право пользования жилым помещением у них не прекращается автоматически при продаже квартиры. Оно сохраняется даже при смене собственника.

Отметим, что наличие зарегистрированных детей в квартире не влияет на возможность оспаривания сделки по «схеме Долиной».
Продавец может сослаться на то, что оказался под влиянием мошенников, вне зависимости от указанного выше фактора.

Таким образом, мошенники могут «связаться» с любой квартирой, если она им потребуется. Наличие проживающих и зарегистрированных в ней детей их вряд ли остановит.

Как защититься от «схемы Долиной»

Рассмотрим действия, которыми покупатель может обезопасить себя от риска столкнуться со «схемой Долиной».

Во-первых следует тщательно проверить квартиру и ее продавца. Для этого нужно запросить расширенную выписку из ЕГРН для изучения истории перехода прав на квартиру, проверить продавца через судебные базы и данные ФССП на наличие открытых судебных дел, банкротства или крупных долгов. Также важно удостовериться, что продавец не находится под влиянием мошенников, задав ему вопросы о причинах продажи, планах на будущее и т. д.

Во-вторых следует задокументировать и сохранить все материалы по сделке. Это могут быть объявления о продаже, переписка, фото- и видеоматериалы, демонстрирующие личное участие продавца (например, совместный выезд на осмотр с фиксацией данного факта в специальном акте). Фиксация этапов сделки производится путем сохранения копий запросов, распечатки судебных и исполнительных баз, переписки с банком и нотариусом.

В третьих, нужно привлечь к участию в сделке нотариуса. Он проверит полномочия сторон, зафиксирует волеизъявление продавца и направит документы в Росреестр. В случае возникновения судебного спора этот факт будет весомым аргументом в доказательной базе.

В пятых, следует использовать такие безопасные способы расчетов с покупателем, как банковский аккредитив, ячейку или сервис безопасных расчетов. В таком случае бывший владелец квартиры получит деньги только после регистрации перехода права собственности.

Кроме того, дополнительную защиту покупатель может обеспечить себе, если получит от продавца действующее медицинское заключение о его психическом здоровье и дееспособности.

Данная информация носит исключительно информационный (ознакомительный) характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.

Источник: finance.mail.ru